购房合同更名的法律效力

购房者交付的立约定金在签订正式购房合同前起担保作用，如果因购房者原因未签订正式合同，开发商可不退定金；若开发商不卖房，要双倍赔偿定金；但若因第三方原因或合同未约定的情况导致未能签订合同，购房者可要求退还定金，并可主张开发商赔偿超过双倍赔偿的损失。

法律分析

有，正式购房合同签订之前交付的定金也就是立约定金，是指为保证订立正式合同而交付的定金。一般来说，我们在签订认购书或意向书时约定交付定金作为签订正式合同的担保，这种定金就是立约定金。如果因一方原因导致没有签订正式的商品房买卖合同，应当适用定金罚则。

也就是说，购房者交了定金但又不想买房，那么开发商可以不退定金。如果开发商收了定金但不卖房，要双倍赔偿定金。但如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，购房者可以要求退还定金。

所谓不可归责于当事人双方的事由主要有银行按揭未获批准等第三方原因或当事人不能协商一致的商品房买卖合同条款并未在房屋认购书或意向书中约定的情况等等。这里提醒购房者，如果能证明开发商不卖房导致自己的损失大于双倍赔偿的定金，还可以主张开发商赔偿损失。

拓展延伸

购房合同更名的法律约束力及争议解决机制

购房合同更名涉及的法律约束力及争议解决机制是一个重要的问题。根据相关法律规定，购房合同的更名必须符合法律规定的程序和条件。更名后的合同仍然具有法律约束力，双方当事人应当履行合同约定的权利和义务。然而，由于更名可能引发争议，当事人可以通过协商、调解或诉讼等方式解决争议。在争议解决过程中，应当参考相关法律法规和司法解释，依法维护当事人的合法权益。同时，争议解决机制应当注重公正、公平、高效，以促进购房合同更名问题的妥善解决，维护社会稳定和法律秩序。

结语

购房合同中的立约定金是为了保证正式合同的签订而交付的定金。如果购房者不想购买房屋，开发商可以不退还定金；而如果开发商不卖房屋，购房者可以要求双倍赔偿定金。然而，如果未能签订正式合同是由于不可归责于双方的原因，购房者可以要求退还定金。在购房合同更名问题上，双方应遵守法律规定的程序和条件，并通过协商、调解或诉讼等方式解决争议，维护当事人的合法权益和社会稳定。

法律依据

城市房地产转让管理规定：第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理：

(一)房地产转让当事人签订书面转让合同；

(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；

(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；

(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

城市房地产转让管理规定：第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。