商业银行个人住房贷款风险防范对策

维普资讯 http://www.cqvip.com 第２９卷第４期　四川兵工学报　２００８年８月　【理论与探索】　商业银行个人住房贷款风险防范对策　魏金萍　，周晓红２　（１．重庆城市管理职业技术学院，重庆４０００５５；２．重庆教育管理学校，重庆４Ｏ００６６）　摘要：针对目前我国商业银行个人住房贷款的风险管理机制相对比较欠缺，个人住房贷款业务的快速发展必然　会给商业银行带来巨大的潜在风险的现状．从完善房地产金融业发展的宏观环境、个人住房抵押贷款担保和保　险制度、个人信用体系以及加强商业银行自我发展的能力等多种途径，论述了对个人住房贷款存在的潜在风险　进行有效防范的措施．　关键词：商业银行；个人住房贷款；风险防范；对策　中图分类号：Ｆ＇８３０　文献标识码：Ａ　文章编号：１００６—０ｒ７０ｒ７（２ＯＯ８）Ｏ４—０１３２—０２　商业银行个人住房贷款在快速发展的过程中隐含着　管体系，加大对个人住房贷款的监控力度＿２．在监管方式　２＿多种风险，这已成为共识，包括信用风险、系统性风险、流　上，第一要制定正确的监管方针和策略，以此来指导和约　动性风险、利率风险等．借鉴世界发达国家在个人住房贷　束商业银行；第二要强化对房地产金融业务的监管，定期　款风险防范方面的先进经验，结合中国国情，总结了防范　和不定期对商业银行个人住房贷款进行现场和非现场检　个人住房贷款风险的办法．　查；第三要建立个人住房贷款风险监测报告制度，定期向　商业银行通报有关情况；第四要对违规发放个人住房贷款　１　完善房地产金融业发展的宏观环境　的银行进行必要的查处，绝不姑息迁就．此外，在监管机构　上，要建立一个由人民银行、银监会、审计部门、会计师事　房地产金融涉及社会生活的各个方面，唯有各级政　务所或审计事务所、社会评估系统和同业监督系统组成的　府、有关部门通过法律、行政、经济等手段为商业银行等金　全方位的房地产金融监管体系．　融机构营造良好的社会环境，才能促进房地产金融的良　１．３合理规划房地产业的发展　性、协调发展．　商业银行个人住房贷款风险归根结底是房地产市场　１．１健全房地产金融的法律、法规体系　的风险，因此，合理规划房地产业的发展是我国商业银行　完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的　个人住房贷款风险防范的重要途径．为此，第一各地政府　基本保障．目前，我国房地产金融领域的立法始终处于滞　要根据各地区不同的情况，把握地区特色，有针对性地开　后状态．为此，对于房地产金融的立法，第一要出台专门的　发土地资源，理性规划本地房地产业的开发；第二要提高　监管规定和办法，以加强对商业银行个人住房贷款的监管　中低档住房供应量，确立合理的商品房开发结构，保持商　力度¨１　；第二要修改和完善“证券法”，以健全房地产抵押　品房价格稳步增长；第三要建立房地产信息预警预报系　贷款债券发行和转让制度；第三要修改和完善“担保法”、　统，加强对房地产市场的监测，以便及时发现问题，并加强　“保险法”，完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款　对房地产市场的宏观调控；第四要加强法规建设，严格规　客户评价暂行办法”、“个人住房贷款一级审批操作规程”、　范房地产市场秩序，使房地产业的发展步入规范化、制度　“个人住房贷款贷后管理办法”和“个人住房贷款档案管理　化轨道，促进国民经济的发展．　办法”等一系列规章制度，并尽早将信用立法提上议程，以　完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度；第四要　２发展和完善个人住房抵押贷款担保和保　完善现有财产保险制度，增加住房抵押贷款保险的种类，　险制度　降低贷款申请人负担．　１．２建立全方位的监管体系，加大金融监管力度　住房抵押贷款担保和保险，对于解决中低收入家庭购　我国房地产金融起步较晚，商业银行自我约束的有限　房需求和促进抵押贷款一二级市场同步发展具有极其重　性使商业银行个人住房贷款中的违规操作普遍存在，埋下　要的意义．　了风险隐患．因此，政府应建立起多元化、全方位的金融监　２．１建立政府住房抵押贷款保险机构　＊收稿日期：２００８—０４—１１　．作者简介：魏金萍（１９６　），女，重庆梁平人，硕士，高级讲师，主要从事房地产研究　维普资讯 http://www.cqvip.com 魏金萍，等：商业银行个人住房贷款风险防范对策　目前，我国处于住房抵押贷款开办的初级阶段，由于　居民的收入水平相对于房价而言还比较低，发放住房抵押　１３３　人信用资料锁定在一个固定编码中，以供银行备查；第二　是以政府为主导力量，依托税收、财政、审计等部门，对使　用信用卡、个人支票的用户进行信用评估，并利用银行系　统的技术和信息支持，建立起一个多层次的个人信用调查　制度和信用评级制度；第三是建立个人信用信息共享平　台，尽快在全国范围内实施各商业银行个人信用档案联　网，实现信息的共享．　３．２完善个人信用体系的法律环境　贷款的商业银行面临着较大的信用风险．而国家信用在广　大居民心目中树立了良好的形象，设立政府抵押贷款担保　机构，以政府信用和雄厚的资金实力为借款人提供保险，　可极大地降低信用风险．抵押贷款担保机构作为政府实施　社会保障制度的一个组成部分，第一应向中、低收入者特　别是低收人群体实行政策倾斜；第二可通过对住房保险的　规定、限制来规范住房金融领域的借贷行为，进而起到调　控住房金融市场的作用．　２．２发展商业性住房抵押贷款担保机构　在建立个人信用体系的同时，还应通过法律手段维护　个人信用系统的正常运行，制定相关法律法规，对违背诚　信原则的个人给予严厉惩罚，使个人违约成本大于违约收　益，降低个人住房贷款的违约风险．为此，第一对情节严重　政府担保机构毕竟不能包揽一切个人住房抵押贷款　担保业务，不能为所有收入阶层提供住房抵押担保．因此，　政府应有效发挥商业中介机构在商业银行个人住房贷款　的个人要追究其刑事责任；第二对情节较轻的个人，应设　置不同规模和方向的限制条件，包括在银行系统内宣布为　中的风险防范作用，实现商业银行个人住房贷款风险的有　效转移和合理分担．要发展商业性住房置业担保机构Ｌ３　Ｊ，　第一要努力拓宽担保公司的资金来源，壮大自身资金实　力，提升公司担保能力；第二要加强对商业性住房置业担　保公司的风险管理，实现担保公司的稳健经营；第三政府　在商业性住房置业担保公司发展的初期阶段应采取一定　禁贷者，无法再获得借贷、开立信用卡等在内的任何信用　支持，不得在任何金融机构从事有关信用活动等；第三对　守约的借款人，根据其信用评定等级，给予延长贷款期限、　降低利率水平的优惠政策．　４加强商业银行自我发展的能力　除完善外部环境外，加强商业银行自身的约束和发展　也是抵御个人住房贷款风险的关键之所在．　４．１建立健全房地产金融风险预警预报系统。加强风险管理　的优惠政策来扶持其发展；第四政府要加强对住房置业担　保公司的监督和管理，规范其良性发展．　２．３大力发展商业性住房抵押贷款保险　我国的房地产金融要发展，必须建立起适合国情的房　地产金融保险制度，以增加抵押物的担保能力，降低个人　住房贷款风险．为此，第一要大力发展商业性住房抵押贷　款保险机构，政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实　目前，我国的房地产金融体系还不够完备，尤其是对　房地产个人住房贷款缺乏一套行之有效的措施．借鉴发达　国家先进经验Ｌ５　Ｊ，商业银行应建立由房地产发展阶段指　行政策倾斜；第二要开发新险种．目前，个人住房贷款保险　主要是抵押住房的财产保险和借款者的定期信用人寿保　险２类，险种的设计主要是维护贷款人的利益ｌ４』，从公平的　标、房地产供求状况指标、房地产市场价格指标、房地产投　机程度指标组成的房地产金融风险预警预报系统．其中，　房地产发展阶段指标主要从房地产市场发展周期的角度　角度出发，保险公司还应发展保证保险，由购房者支付一　考察房地产行业发展速度与宏观经济发展速度之间的关　系；供求关系分析指标主要分析供求双方力量及发展趋　势，反映房地产商品的市场价格与其价值的偏离程度；房　地产市场价格指标是对房地产市场是否出现泡沫及泡沫　定数额的保费，当因其失业等问题而暂时无力偿还贷款　时，由保险公司负责支付，购房者有收入时偿还保险公司　垫付的资金，同时开发信用保险，由银行支付保费，当处理　抵押物仍无法弥补贷款损失时，从保险人那里获得补偿；　第三要鼓励借款人积极投保，对自愿投保住房抵押贷款保　险的借款人，商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷　款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策．　程度最直观的表现；房地产投机程度指标也是反映房地产　泡沫的一项重要指标，主要反映银行资金投机程度和消费　者投机程度．　４．２加强自我约束，严格个人信贷管理　商业银行要提高认识，增强防范金融风险的意识，改　３建立健全规范的个人信用体系　信用风险是房地产个人住房贷款的主要风险，产生的　变把个人住房贷款当成低风险业务品种的观点，坚持风险　控制和业务发展并重的经营原则，不要盲目扩大规模．对　目前房地产发展中出现的过热趋势，商业银行要有清醒的　认识，既要支持风险较低、发展前景较好的个人购房，又要　严格防范房地产泡沫累积的潜在风险．在个人贷款风险的　防范上，第一要严格贷款发放条件；第二要切实加强贷后　管理；第三要充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调　节作用；第四要抓紧研究和建立风险防范对策和应急措　重要原因是缺少完整有效的信用体系．要彻底解决个人住　房贷款用户缺乏诚信的问题，除商业银行自身外，需要全　社会的共同努力．　３．１建立健全规范的个人信用体系　建立个人信用体系，就要在各金融机构内部建立信息　资源库，利用信息共享平台，减少信息互通的阻碍．为此，　第一是建立个人信用档案，将个人身份、固定收入来源、银　施，提高应变和快速反应能力，将风险和损失降低到最低　程度．　行账户、额外收入、其他资产的构成和变动、个人保险等个　总之，商业银行个人住房贷款风险是（下转第１４３页）　维普资讯 http://www.cqvip.com

王金锋：和谐社会视野下高校意识形态教育的问题与建议　重视互联网等新型媒体对社会舆论的影响．”因此我们必　须抢占网络阵地的制高点，一方面，要加强互联网技术的　开发和利用，研究互联网技术发展的趋势和动向，掌握网　１４３　主义事业，能够自觉运用马克思主义的立场、观点、方法解　决科学领域和现实中的问题，有政治责任感、社会责任感　和学术责任感，又有学术造诣和创新能力的马克思主义理　论队伍，牢牢控制高校意识形态理论阵地的制高点．确保　高校意识形态领域的指导权、主动权、话语权牢牢掌握在　忠于党、忠于人民、忠于马克思主义的人手里．　络传播的特点和艺术，注重网络传播和其他媒体传播的整　合，建立马克思主义主流意识形态的网络传播阵地．另一　方而要抓紧完善有关互联网的法律法规，依法治网，加强　对网络传播工作的组织和领导，把我们强大的思想政治优　高校意识形态教育问题，既是一个重大的现实课题，　又是一项长期的历史任务，我们要在党的领导下，创新意　识形态教育的理论和实践，在高校形成有利于意识形态养　势嫁接到互联网中，利用网络充分展示我们国家、中华民　族的优秀文化遗产，用马克思主流意识形态占领主阵地，　保证先进思想文化在网络传播中的主导地位，拓展社会主　成的氛围，使社会主义主流意识形态真正转化为每一个青　义国家文化在世界的影响，增强社会主义国家公民的文化　年学生的自觉行动，并为之团结奋斗、共同努力，我们才有　归属感和凝聚力．同时，增强对互联网的控制力和信息的　望真正实现我们的共同理想，中国人民才有望过上和谐幸　屏蔽能力，打击和取缔网络传播中的非法政治活动，及时　福的生活．　发现、过滤和剔除攻击社会主义制度、党的领导，破坏政治　稳定、民族团结的不良和有害信息的侵入和干扰，塑造一　参考文献：　个健康和谐的网上政治氛围．　第四，加强党对高校意识形态工作的领导．新中国成　［１］　俞吾金．意识形态论［Ｍ］．上海：上海人民出版社，　立以来，历代党中央领导集体都高度重视高等教育，牢牢　１９９３：１２９．　把握社会主义办学方向的问题．毛泽东指出：“掌握思想领　［２］　江泽民．论中国特色社会主义（专题）摘编［ｚ］．北京：　导是掌握一切领导的第一位”Ｌ６Ｊ．胡锦涛在全国宣传思想　央文献出版社，２００２：４１８．　工作会议上也强调指出，党管宣传，党管意识形态，是我们　［３］　胡锦涛．在全国加强和改进大学生思想政治教育工作　党在长期实践中形成的重要原则和制度，是坚持党的领导　会议上的讲话［Ｎ］．人民Ｅｌ报，２００５一Ｏ１—１９．　的一个重要方面，必须始终牢牢坚持，任何时候都不能动　［４］　刘庆龙．关键时刻一当代中国亟待解决的２７个问题　摇．当前，面对变化了的新形势、新挑战，高校党组织应进　［Ｍ］．北京：今Ｅｌ中国出版社，１９９７：ｌ１２．　一步增强政治意识、责任意识，加强党对意识形态的领导，　［５］江泽民．在对外言宣传工作会议上的讲话［Ｎ］．人民　一方面要把那些政治上清醒坚定、思想理论修养好、忠诚　Ｅｌ报．１９９９—０２—２７（２）．　于马克思主义、坚持走中国特色社会主义道路、组织能力　［６］毛泽东．文集（第一卷）［Ｍ］．北京：人民出版社，１９９３：　强、既熟悉专业业务又熟悉意识形态工作的优秀干部选拔　４３７．　到领导岗位上来．另一方面要着力造就一支忠诚于马克思　（上接第１３３页）客观存在的，并随着内外部条件的变化而　［２］谭霞．我国商业银行房地产金融风险及其防范研究　不断变化．商业银行要高度重视个人住房贷款的风险及其　［Ｄ］．湖南：湖南大学，２００３：３３—３４．　危害性，提高警惕，做好风险防范工作，使个人住房贷款步　［３］伍军，齐亚莉．建立我国住房抵押贷款商业担保体制　入理性发展的轨道．　［Ｊ］，中国房地产金融，２００３（４）：１５—１６．　［４］　华伟．房地产金融学［Ｍ］．上海：复旦大学出版社，　参考文献：　２００４：６５—６７．　［５］　陈万铭．关于建立房地产金融风险宏观监控指标体系　［１］李年丰．房地产金融业务一发展中防范风险［Ｊ］．中　的思考［Ｊ］．中国房地产金融，２００４（２）：４—６．　国房地产金融，２００３（９）：２８．